Loi Gourault 2019 : la loi d'investissement locatif qui remplace la Loi Pinel ?
Qu'est-ce que la Loi Gourault ?
La Loi Gourault prend la suite de la loi Pinel et de la loi Duflot.
C'est une loi de défiscalisation immobilière permettant de défiscaliser et de réduire son IR (impôt sur le revenu) en s'engageant sur une durée de location d'un bien neuf acquis dans une zone éligible.
Le but de la Loi Gourault est de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoires dites "tendues", c'est à dire où la demande locative est bien supérieure à l'offre.La Loi Gourault est donc un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement offrant une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif pour les contribuables Français qui achètent ou font construire des logements neufs ou assimilés.
Son application s'étend du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 (après prolongation du disppositif, qui devait prendre fin le 31 décembre 2017) par le gouvernement Macron le 20 septembre 2017.
Les propriétaires de ces logements s’engagent à les louer (location nue, non meublée) à usage d’habitation principale du locataire, ce dernier devant entrer dans le cadre du respect de plafonds de loyer et plafonds de ressources décidés par le gouvernement et généralement mis à jour annuellement.
Réductions d'impôts accordées dans le cadre d'un investissement gourault
L'avantage fiscal accordé au contribuable investisseur dépend de l'engagement de durée de location du logement neuf acheté (comprise entre 6 et 12 ans).
2% par an de réduction sont appliqués de la 1ère à la 9ème année. Il est ensuite possible de prolonger pour obtenir une réduction d’impôt supplémentaire de 1% par an de la 10ème à la 12ème année.
- Réduction d'impôt de 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans (9 ans prolongés 3 ans)
- Réduction d'impôt de 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans
- Réduction d'impôt de 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans
Avantages Loi Gourault
Le gouvernement a fait en sorte de rendre le dispositif de défiscalisation immobilière gourault très attractif pour les investisseurs afin de s'assurer qu'il remplisse son rôle de stimulant pour le secteur de la construction immobilière.
Ci-dessous, vous trouverez les avantages principaux de la Loi Gourault et les améliorations apportées par rapport aux loi précédentes comme la loi Duflot.
- Réduction d'impôt Le principale avantage de la Loi Gourault est le fait de pouvoir défiscaliser, et ce jusqu'à 21% du prix du bien acheté si il est loué durant 12 ans.
- Possibilité d'un investissement sans apport En bénéficiant d'un allègement fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d'un bien immobilier neuf sans apport initial.
- Location sur un marché porteur de tous types d'appartements Le dispositif gourault se concentre sur les zones tendues du territoire français. Cela implique que ce sont principalement les grandes agglomérations où la demande locative est forte et donc qu'il y est relativement facile de louer son bien.
- Possibilité de louer à ses ascendants / descendants Un avantage important par rapport à la précédente loi Duflot est le fait que la Loi Gourault offre la possibilité de louer à des menbres de sa famille, ce qui est très pratique pour les investisseurs souhaitant, par exemple, louer à leurs enfants. Le locataire ne doit cependant pas faire partie du foyer fiscal.
- Déduction des charges de ses impôts Avec la Loi Gourault il est possible pour le propriétaire de déduire certaines charges, par exemple :
Cet avantage fiscal est plafonnée pour un investissement maximum de 300 000€ et de 2 investissement par an. Il est cependant tout à fait possible d'acheter plus cher, mais alors la partie au-dessus des 300 000€ ne sera simplement pas prise en compte dans le calcul de la réduction d'impôts.
Considérant ces critères, la réduction d'impôt maximum lors d'un investissement gourault peut s'élever à 63 000€ / an.
Les loyers et la réduction d'impôt peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l'achat du logement.
De plus, la variété de biens neufs proposés à la commercialisation est grande, cela va du studio aux grands appartements. Chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs.
⇒ Taxe foncière
⇒ Frais d'entretien du logement
⇒ Primes d'assurance
⇒ Frais de gestion locative
⇒ Intérêts d'emprunt
Conditions d'application de la Loi Gourault
État du logement d'investissement
Afin de pouvoir bénéficier de la défiscalisation Gourault, le logement acheté doit-être :- Un logement neuf
- Un logement acquis dans le cadre d'une vente en état de futur achèvement (VEFA)
- Un logement à construire
- Un logement ancien allant être rénové pour être transformé en logement neuf
- Un logement remis en état de décence grâce à des travaux de réhabilitation
- Un local transformé en logement
Zonage Loi Gourault
Pour pouvoir prétendre à la réduction d'impôt de la Loi Gourault, il est nécessaire d'investir dans un logement situé dans une zone désignée comme éligible par le gouvernement.Un découpage ou zonage a été effectué par l'État, divisant le territoire français en 5 zones décrites ci-dessous :
| Dénomination de la Zone gourault | Zone Gourault |
|---|---|
| Zone A | Agglomération de Paris (zone A bis incluse), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont chers |
| Zone A Bis | Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise |
| Zone B1 | Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont hauts, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer |
| Zone B2 | Centres villes de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez chers, communes de Corse non situées en zones A ou B1. |
| Zone C | Reste du Territoire (non éligible) |
La Loi Gourault en 2018 voit ses zones d'application resserrées et seulement les zones A, Abis et B1 seront éligibles, à quelques exceptions près qui seront détaillées début 2018.
Plafonds Loi Gourault
Si le mécanisme de défiscalisation Gourault est d'un fonctionnement simple et accessible, il convient tout de même de respecter les différents plafonds imposés par le gouvernement dans le cadre de la loi.
Il existe 2 types de plafonds encadrés par la loi :
- Les plafonds de LOYER
- Les plafonds de RESSOURCES
Plafonds de loyer Loi Gourault
Le plafond de loyer d'un logement loué en Loi Gourault est le loyer mensuel maximum que le propriétaire peut fixer à ses locataires.
Ce plafond dépend de :
- La zone où se trouve le logement (pour déterminer le coefficient multiplicateur)
- La surface utile calculée du logement
Comment calculer un plafond de loyer Gourault ?
La formule de calcul du plafond de loyer est la suivante :- Déterminer le Barême Gourault Ce barême, mis à jour chaque année par le gouvernement, dépend de la zone éligible Gourault dans laquelle se trouve le logement mis en location. Voici les correspondances ci-dessous :
- Déterminer la surface utileGourault
- Calcul du coefficient multiplicateur
| Zone Éligible Gourault | Barême Gourault 2018 |
|---|---|
| Zone A | 12,50€ /m2 |
| Zone Abis | 16,83€ /m2 |
| Zone B1 | 10,07€ /m2 |
| Zone B2 | 8,75€ /m2 |
! Les parking ne font pas partie des surfaces annexes.
! Les surfaces annexes sont plafonnées à 8m².
Plafonds de Ressources Loi gourault
Le plafond de ressources des locataires d'un logement acheté dans le cadre de la loi gourault représente les revenus maximum que peuvent percevoir les membres du foyer habitant le logement. Ceci a été mis en place afin que ces logements soient accessibles à une certaine partie de la population aux revenus trop élevés pour pouvoir bénéficier d'un logement social mais trop bas pour avoir accès à un logement facilement dans le parc locatif privé.
Le plafond de ressources est fixé en fonction de :
- La zone du logement
- La composition du foyer
| Composition du Foyer du ou des locataire(s) | Zone gourault | |||
|---|---|---|---|---|
| Zone A bis (en €) |
Reste de la Zone A (en €) |
Zone B1 (en €) |
Zone B2 (en €) |
|
| Personne seule | 37 126 | 37 126 | 30 260 | 27 234 |
| Couple | 55 486 | 55 486 | 40 410 | 36 368 |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge |
72 737 | 66 699 | 48 596 | 43 737 |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge |
86 843 | 79 893 | 58 666 | 52 800 |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge |
103 326 | 94 579 | 69 014 | 62 113 |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge |
116 268 | 106 431 | 77 778 | 70 000 |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 12 954 | + 11 859 | + 8 677 | + 7 808 |
Avis sur la Loi gourault
Faut-il investir en Loi gourault ? C'est une question que l'on entend souvent et cette loi est bien souvent critiquée. Cependant, un investissement réfléchi et bien pensé, dans une zone locative à forte demande et structuré pour répondre aux moyens et objectifs de l'investisseur s'avère très intéressant.
Voici ci-dessous quelques avis d'acheteurs de bien sous les conditions du dispositif gourault :
"La Loi gourault m'a permis d'économiser 18% d'impôt sur 9 ans, c'est à dire de gommer entièrement mon impôt sur le revenu !"
"Grâce à un investissement gourault, j'ai pu financer un bien immobilier en grande partie grâce aux loyers reçus ainsi que la remise fiscale proposée par le gouvernement. Une excellente façon pour moi de me constituer un patrimoine !"
"J'arrive déjà au terme de mon premier achat sous le dispositif gourault et j'ai pu revendre le logement acquis il y a 9 ans en effectuant une plue-value. Je vais très certainement refaire un investissement Loi gourault afin de m'assurer un revenu complémentaire pour ma retraite."
Guide Loi gourault
Afin d'assurer la bonne rentabilité d'un investissement gourault, il s'agit de ne pas se tromper sur le type de bien à acheter afin qu'il correspondent à vos objectifs patrimoniaux et votre capacité d'épargne. De plus la localisation du bien est importante afin de garantir la location du bien durant la durée de l'investissement.
La meilleur façon de s'assurer de tout cela est de faire appel à un professionnel de l'immobilier locatif, mais il est bon de se renseigner préalablement avec la lecture d'un guide gourault pour connaître le sujet de la défiscalisation immobilière dans ses grandes lignes.